Autor: Jaime González Fernández

En Junta celebrada el 26 de septiembre de 2025, los Magistrados/as de Primera Instancia y de los Juzgados Hipotecarios de Madrid aprobaron criterios orientadores sobre la exigencia de actividad negociadora previa como requisito de procedibilidad, tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Los criterios tienen carácter orientativo y buscan homogeneizar la actuación en el Partido Judicial de Madrid, sin perjuicio de la independencia de cada Magistrado/a.

1. Procedimientos sujetos a MASC:
   • Todos los procedimientos en los que la ley no excluya expresamente el requisito.
   • Procedimiento monitorio y procedimiento monitorio LPH.
   • Demandas posteriores a una medida cautelar previa (no excluidas expresamente).
   • En obligaciones solidarias: MASC frente a todos los codemandados (requisito procesal).
2. Supuestos en los que no es necesario el MASC previo:
   • Deuda periódica (ampliación): en obligaciones periódicas o de tracto sucesivo, el MASC contra cualquiera de ellas se entenderá ampliado a las restantes y será válido para reclamarlas judicialmente hasta un año desde su eficacia.
   • Reconvención, ampliación por litisconsorcio, compensación u otras causas accesorias: no es necesario, por su accesoriedad al procedimiento principal y la imposibilidad de cumplir plazos procesales.
   • Tráfico: la reclamación previa prevista en el art. 7 LRCSCVM se considera MASC.
   • Procedimientos verbales y ordinarios derivados de la oposición a un monitorio previo.
3. Subsanación. Omisión en la demanda de mención al MASC: defecto insubsanable; la demanda debe ser inadmitida.
4. Falta de aportación documental. Es subsanable siempre que se haya mencionado en la demanda, los documentos sean anteriores y se respeten los plazos legales de espera para la presentación (1 o 3 meses).
5. Medios válidos para acreditar el MASC
   • Burofax, Buromail, BuroSMS 
   •  Correo certificado con acuse de recibo (siempre y cuando permitan acreditar la fecha de envío, el objeto de negociación y la recepción por el futuro demandado) 
   • Correo electrónico, SMS, WhatsApp o cualquier otro medio de mensajería instantánea, siempre que conste recepción, intervenga un tercero de confianza y sean habituales entre las partes (no valen envíos unilaterales no contestados)
   • Acta notarial 
   • Documento expedido por tercero neutral (art. 10.30 LO 1/25)
   • Actos de conciliación ante Notario, Registrador de la Propiedad, ante el LAJ o ante el Juez de Paz (cuantía inferior a 10.000 euros)  
   • Justificante de envío y recepción de oferta vinculante
   • Negociación directa o por medio de abogados
   • La conciliación privada (art. 14)
   • No son válidos los envíos masivos sin constancia de recepción
6. Contenido mínimo del MASC previo. El MASC debe reunir, al menos, los siguientes elementos para ser considerado válido:
   • Identidad de objeto: debe existir identidad entre el objeto de la negociación y el objeto del litigio (aunque las pretensiones concretas puedan variar). La documentación aportada ha de permitir identificar el objeto conforme al art. 5.2 LOEP. La confidencialidad protege el contenido, pero no la identificación del objeto.
   • Identificación de las partes: debe constar quiénes son las partes (y, si actúa un tercero o abogado, que lo hace en nombre de la parte). En caso de cesión de créditos/posiciones, el intento de negociación realizado por el cedente no puede ser aprovechado por el cesionario: éste necesita su propio MASC.
   • Fecha de recepción: no basta que conste el envío; debe acreditarse la recepción por la otra parte (art. 10.2 LOEP). La falta de recepción por ser rehusada o no retirada se equipara a recepción; en cambio, la falta de entrega por domicilio desconocido no se considera recepción.
   • Voluntad negociadora: debe aparecer una verdadera intención de negociar conforme a la buena fe.
7. Desahucios
   • Desahucios por falta de pago y por precario: ninguno de estos procedimientos está excluido del requisito de MASC según art. 5.2 LO 1/2025. En los procedimientos por precario se exige, al menos, la declaración responsable de haber intentado el MASC en el inmueble objeto del desahucio (art. 264.4 LEC).
   • Desahucio por falta de pago — enervación: por mayoría se entiende suficiente, como requisito de procedibilidad, el requerimiento para la enervación (regulado de forma especial en art. 22.4 LEC); además, la demanda puede ofertar la condonación total o parcial de las rentas en caso de desalojo (art. 437.3 LEC).
   • Desahucio por expiración de plazo sin solicitud de cantidades: es necesario el MASC, pues no está expresamente excluido y cabe negociar, por ejemplo, el plazo de desalojo.
   • Desahucios en los que parte es EMVS u otros entes públicos: no es preciso MASC cuando interviene una entidad del sector público, por la exclusión prevista en el art. 3.2 LO 1/2025.
   • Avalista/fiador o coarrendatario en procesos de desahucio: será necesario promover MASC frente a cada uno de ellos.
   • Reclamación de rentas periódicas: se aplica la regla general sobre deuda periódica.
8. Procedimientos con consumidores. En los procedimientos en los que exista relación con consumidores debe estarse al requerimiento del consumidor previsto en la Disposición Adicional 7ª de la LOEP. Asimismo, se considera que los procedimientos regulados en los arts. 439 bis y 439.5 LEC se limitarán a supuestos relativos a condiciones generales de contratación en préstamos garantizados con hipoteca inmobiliaria.
9. Asuntos hipotecarios
   • Impugnación de calificaciones negativas (art. 328 Ley Hipotecaria): se entiende que están excluidas de la obligación de acudir a MASC por el art. 3.2 LO 1/2025 cuando la parte demandada sea una entidad del sector público (por ejemplo, Registradores de la Propiedad o la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).
   • Demandas al amparo del art. 41 Ley Hipotecaria (protección de derechos inscritos): se ejercitan por el juicio verbal (art. 250.1.7 LEC) y, por su naturaleza sumaria y objeto limitado, se consideran excluidas de la obligación de MASC (art. 5.2 e) LO 1/2025).
   • Demandas de ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados (Cap. V, Tít. IV, Libro III LEC): al ser demandas ejecutivas, el art. 5.3 LO 1/2025 las excluye de la obligación de acudir a MASC.
   • Demandas de ejecución dineraria por bienes especialmente hipotecados o pignorados (art. 579 y concordantes): igualmente, por su carácter ejecutivo, quedan excluidas del requisito.

Recordamos que tienen carácter orientador y su aplicación dependerá de las circunstancias de cada caso concreto y de la valoración individual de los Magistrados/as.